Le gouvernement et l’Assemblée nationale multiplient les initiatives pour relancer un marché immobilier en crise. Entre amortissement du neuf, réforme du LMNP, statut du bailleur privé et révision des plus-values, ces mesures redessinent en profondeur les stratégies des investisseurs et marchands de biens.

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1. Un contexte de tension et de mutation du marché

Le marché immobilier français connaît depuis 2023 une baisse historique des transactions.
Hausse des taux, chute de la construction neuve, durcissement des conditions d’emprunt : la machine s’est grippée.

Pour y répondre, le Projet de loi de finances 2026 (PLF 2026) s’accompagne d’une série d’amendements portés par plusieurs députés, parmi lesquels Corentin Le Fur, visant à stimuler la revente, encourager la location longue durée et rééquilibrer la fiscalité entre meublé et nu.

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2. Les mesures clés à suivre de près

🏗️ 1. Un nouvel amortissement fiscal sur les logements neufs

Un amendement gouvernemental prévoit la possibilité d’amortir 2 % par an de la valeur du bâti, pour tout logement neuf ou en état futur d’achèvement loué nu pendant au moins neuf ans.

➡️ Objectif : rendre la location nue plus attractive fiscalement et relancer la construction.
➡️ Impact pour les marchands de biens : ce dispositif favorise les opérations avec engagement locatif, mais limite les stratégies de revente rapide.

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🏠 2. Création d’un statut du bailleur privé

Inspiré du LMNP, ce statut vise à unifier la fiscalité des bailleurs et à encourager les propriétaires à louer leurs biens plutôt que les laisser vacants.

➡️ Objectif : simplifier et clarifier la fiscalité des revenus locatifs.
➡️ Impact : les investisseurs et marchands de biens qui gardent certains biens en location pourraient bénéficier d’un cadre fiscal plus stable, notamment si les amortissements sont confirmés dans l’ancien.

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💼 3. Réforme du statut LMNP : la fin d’un avantage clé ?

C’est l’un des sujets les plus scrutés du moment.
Plusieurs amendements du PLF 2026 visent à réduire, voire supprimer la possibilité d’amortir intégralement un bien en LMNP, qui constituait jusqu’ici l’un des leviers fiscaux majeurs des investisseurs en meublé.

🔍 Ce qui change :

• L’amortissement serait plafonné à 5 000 € par an et par foyer fiscal pour les biens acquis neufs ou en VEFA à partir du 1er janvier 2026 (amendement n° I-3763).
• Une réflexion est engagée pour réduire l’écart fiscal entre location meublée et location nue, jugé trop important.
• Le régime micro-BIC pourrait également être revu à la baisse (abattement et plafonds).

🧭 Conséquences directes :

• Moins d’intérêt fiscal à investir en meublé « neuf » à partir de 2026.
• Les investisseurs pourraient se reporter vers la location nue avec amortissement, ou vers des biens anciens sous des régimes plus neutres.
• Pour les marchands de biens : si tu exploites certains lots en LMNP avant revente, ces opérations devront être re-modélisées car la rentabilité nette après impôts sera probablement plus faible.

💬 « L’objectif n’est pas de pénaliser le meublé, mais de rééquilibrer le jeu fiscal entre les différents types de location », a expliqué le rapporteur du budget immobilier à l’Assemblée nationale.

⚠️ Ces dispositions ne sont pas encore définitivement votées, mais elles traduisent clairement une volonté de resserrer les niches fiscales autour du logement meublé.

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🌊 4. Amendement Corentin Le Fur : réduire la durée d’exonération des plus-values sur les résidences secondaires

Adopté le 3 novembre 2025, cet amendement du député Corentin Le Fur (Les Républicains) propose de ramener de 22 à 17 ans la durée nécessaire pour bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value sur les résidences secondaires et biens non-principaux.

➡️ L’exonération sur l’impôt sur le revenu (19 %) serait atteinte dès 17 ans,
➡️ Les prélèvements sociaux (17,2 %) resteraient, eux, exonérés après 30 ans.

🎯 Objectif clair : fluidifier le marché immobilier.
Beaucoup de propriétaires conservent aujourd’hui leurs résidences secondaires uniquement pour atteindre les 22 ans de détention nécessaires à l’exonération complète.
Cette mesure pourrait libérer plusieurs milliers de logements sur le marché, notamment sur les littoraux et zones touristiques.

💡 Impact pour les marchands de biens :

• Davantage de biens anciens “bloqués” fiscalement pourraient revenir à la vente.
• Opportunité d’acquérir des biens dans des secteurs tendus (Bretagne, côte atlantique, zones de villégiature).
• Possibilité d’un effet d’aubaine sur la période 2026-2028, avec un pic de mises en vente.

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3. Une fiscalité en mutation : vers la détention longue et la rénovation

Ces réformes convergent vers une même logique :

• Moins d’avantages pour le meublé court terme, plus d’incitation à la location longue.
• Encouragement à la rénovation et à la mise sur le marché de logements vacants.
• Fluidification de la revente grâce à une fiscalité plus lisible sur les plus-values.

Pour les marchands de biens et investisseurs, cela impose d’adapter les business plans :

• Intégrer des hypothèses de détention plus longues ou des phases locatives intermédiaires.
• Repenser la structure juridique (SCI à l’IS, société commerciale, holding…).
• Anticiper la baisse de rentabilité du meublé et la montée des opérations “locatif longue + revente différée”.

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4. Points de vigilance à surveiller

• 📅 Calendrier : l’ensemble des mesures doit encore être validé par le Sénat.
• ⚖️ Entrée en vigueur : probable pour le 1er janvier 2026.
• 🧾 Biens concernés : neufs pour les amortissements, tous types pour la plus-value secondaire.
• 🔍 Réactions du marché : si les avantages du LMNP disparaissent, une partie des investisseurs pourrait se replier sur la location nue ou les opérations patrimoniales à long terme.

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5. En résumé

Thème	Ancien régime	Nouveau régime proposé	Impact
Amortissement logements neufs	Aucun	2 %/an sur 9 ans min.	Relance de la location nue
Statut du bailleur privé	Aucun statut global	Statut fiscal unifié	Simplification de la fiscalité
LMNP	Amortissement libre et puissant	Amortissement plafonné à 5 000 €/an	Réduction de l’intérêt fiscal
Plus-value résidence secondaire	Exonération après 22 ans	Exonération après 17 ans	Fluidification du marché et hausse des ventes

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6. Conclusion : un nouveau paysage pour l’investissement immobilier

L’année 2026 marque un tournant stratégique.
Les réformes en discussion traduisent une volonté claire : récompenser la détention longue, favoriser la rénovation, et réduire les écarts fiscaux entre les différents statuts.

Pour les marchands de biens et investisseurs aguerris, c’est le moment d’adapter sa lecture du marché, d’anticiper les effets fiscaux et de se positionner sur les biens qui redeviendront attractifs dès que ces mesures seront effectives.