Le Haut-Commissaire au Plan, François Bayrou, a annoncé ce 15 juillet une série de mesures budgétaires et institutionnelles destinées à redresser les finances publiques. Si la plupart des commentateurs se sont concentrés sur l’aspect macroéconomique ou social de ces annonces, les professionnels de l’immobilier — et plus particulièrement les marchands de biens — doivent y prêter une attention toute particulière.

Dans cet article, on décrypte pour vous les conséquences directes et indirectes de ce plan sur le métier de marchand de biens. Opportunités, risques, attentisme… Voici ce qu’il faut retenir.

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📌 1. Création d’une foncière d’État : une manne potentielle de foncier public

L’un des points forts du plan Bayrou est la création d’une foncière d’État destinée à gérer, valoriser et, à terme, revendre une partie du patrimoine immobilier de l’État.

🔍 Pourquoi c’est une opportunité pour un marchand de biens ?

• Cela signifie des mises en vente potentielles de biens vacants ou sous-utilisés par les administrations.
• Ces actifs publics sont souvent mal valorisés et peuvent être restructurés, divisés ou transformés en logements (habitat collectif, coliving, mixité bureaux/logements…).
• Une fois répertoriés, ces biens seront accessibles via une gouvernance plus centralisée, facilitant la veille foncière active.

👉 Pour un marchand de biens, cela peut signifier l’accès à du foncier de qualité en cœur de ville ou en périphérie, avec des marges de valorisation importantes.

Mais prudence : aucune modalité d’attribution ni de calendrier n’est encore connu. Il faudra surveiller de près les appels d’offres et les annonces de cessions.

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💸 2. Une « année blanche » fiscale et sociale : un marché qui pourrait ralentir

Bayrou propose une stabilisation totale des prélèvements obligatoires en 2026 : impôts, charges sociales, taxes locales. À première vue, cela pourrait rassurer les investisseurs.

Mais pour un marchand de biens, cela signifie :

• Un gel des mesures incitatives potentielles (TVA réduite, PTZ, aides à la rénovation, etc.).
• Une forme d’austérité larvée, qui pourrait peser sur la demande (particuliers et investisseurs devenant plus prudents).
• Moins de consommation, donc moins de porteurs de projets de rénovation, division ou revente.

➡️ Conséquence possible : un ralentissement des ventes dans certaines zones, notamment là où la demande est déjà fragile.

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🏗️ 3. Pression sur les collectivités locales : frein à la construction… et opportunité de rachats

Bayrou veut imposer 5,4 milliards d’euros d’économies aux collectivités locales. Concrètement, cela signifie :

• Moins de budget pour les projets d’aménagement ou de densification.
• Ralentissement du traitement des permis de construire, des PLU, des divisions ou des projets de réhabilitation.
• Certaines communes pourraient être amenées à revendre leur patrimoine immobilier ou foncier pour équilibrer leurs comptes.

👉 Pour les marchands de biens :

• Cela peut ralentir vos projets (délai de validation, contraintes plus strictes).
• Mais cela peut aussi ouvrir des opportunités de négociation avec des mairies prêtes à céder des bâtiments ou des terrains en friche.

🛠 Exemple : anciennes écoles, friches industrielles, locaux administratifs sous-exploités.

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⏳ 4. Un climat d’attentisme… et donc moins de concurrence ?

Comme toujours dans les périodes d’instabilité budgétaire, une partie des acteurs du marché ralentissent ou reportent leurs investissements.

🎯 Cela peut être une opportunité pour les marchands de biens aguerris :

• Moins de concurrence sur les appels d’offres ou les ventes publiques.
• Des vendeurs plus enclins à négocier, notamment ceux qui veulent vendre avant l’entrée en vigueur de nouvelles contraintes.
• Possibilité de préparer des montages dans l’attente d’un redémarrage du marché (signature sous conditions suspensives, promesses longues, etc.).

Mais cela implique :

• Une maîtrise renforcée de votre trésorerie.
• Une capacité à anticiper l’évolution législative et fiscale.
• De garder une veille active sur les textes budgétaires à venir (notamment le Projet de Loi de Finances 2026).

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🔍 En résumé : faut-il bouger ou attendre ?

Élément	Risque	Opportunité
Foncière d’État	Flou réglementaire	Accès à des biens publics décotés
Année blanche	Pouvoir d’achat en berne	Climat stable sans nouvelles taxes
Collectivités en tension	Délai administratif	Vente d’actifs publics locaux
Climat d’attentisme	Moins de transactions	Moins de concurrence sur les bonnes affaires

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✏️ Ce que doit faire un marchand de biens dès maintenant :

1. Renforcer sa veille foncière : guetter les annonces publiques liées à la foncière d’État ou aux ventes de biens communaux.
2. Travailler ses marges : intégrer le ralentissement possible de la demande dans ses calculs de plus-value.
3. Optimiser ses montages juridiques et fiscaux : profiter de l’année blanche pour consolider son modèle.
4. Se positionner en amont : bâtir un réseau avec les collectivités locales en difficulté pour être prioritaire sur les cessions futures.
5. Anticiper les arbitrages 2026 : certains biens peuvent prendre (ou perdre) de la valeur en fonction des futures mesures fiscales. Il faut savoir se projeter.

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📣 En tant que marchand de biens, vous ne pouvez pas rester passif. Ces annonces sont le signal qu’un nouveau cycle s’ouvre, potentiellement plus politique, plus technique… mais aussi plus stratégique.

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