1️⃣ Définition rapide des deux modèles

🏗 La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à vendre un bien avant qu’il ne soit construit.
L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

🏢 La VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)

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La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) concerne la vente d’un immeuble existant avec un engagement de travaux à réaliser.

👉 On vend de l’ancien + travaux contractualisés.

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2️⃣ Différences juridiques majeures

Élément	VEFA	VIR
Nature du bien	Construction neuve	Immeuble existant
Cadre juridique	Promotion immobilière	Rénovation lourde encadrée
Paiement	Appels de fonds réglementés	Paiement selon contrat
Garantie	Garantie d’achèvement obligatoire	Garantie d’achèvement obligatoire
Assurance DO	Obligatoire	Souvent obligatoire

Point clé MDB :
La VEFA te positionne quasi comme promoteur.
La VIR reste plus proche du métier “marchand + rénovation structurée”.

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3️⃣ Différence stratégique pour un MDB

🎯 Complexité opérationnelle

• VEFA
  • PC purgé
  • Études techniques complètes
  • Maîtrise d’œuvre lourde
  • Coordination proche d’un promoteur
• VIR
  • Immeuble déjà existant
  • Moins d’aléas urbanistiques
  • Risque technique concentré sur la structure

👉 Pour un MDB en montée en puissance (comme dans ton réseau), la VIR est souvent plus accessible.

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4️⃣ Fiscalité et TVA

💰 VEFA

• TVA sur le prix total
• Pas de droits d’enregistrement classiques
• Structure proche d’une opération de promotion

💰 VIR

• TVA sur les travaux
• Droits d’enregistrement sur l’existant
• Montage fiscal plus hybride

⚠️ La structuration est déterminante pour la marge nette.

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5️⃣ Marge potentielle : qui gagne ?

🔥 VEFA

Avantages :

• Marge potentiellement plus élevée
• Valorisation maximale du foncier
• Commercialisation anticipée

Inconvénients :

• Fonds propres importants
• Risque financier massif
• Délais longs

🔥 VIR

Avantages :

• Ticket d’entrée plus faible
• Rotation plus rapide
• Moins d’exposition réglementaire

Inconvénients :

• Plafond de valeur lié à l’existant
• Surprises structurelles

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6️⃣ Exemple concret MDB

Dans ton modèle “division + travaux + revente par lots” :

• Si tu crées un immeuble neuf sur terrain → logique VEFA
• Si tu divises un immeuble ancien en 6 lots rénovés → logique VIR

Dans 80 % des cas d’un MDB indépendant en Bretagne, la VIR est plus cohérente en ratio risque / marge / rotation.

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7️⃣ Conclusion stratégique

La vraie question n’est pas “VEFA ou VIR ?”

La vraie question est :

Quelle est ta capacité financière, technique et bancaire aujourd’hui ?

• Débutant → VIR
• Intermédiaire structuré → VIR + petite VEFA
• Structure capitalisée → VEFA en cœur d’activité

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🎙 L’avis d’un expert de la VIR : notre échange avec Patrick Flacher

Pour approfondir la dimension technique et fiscale de la VIR, nous avons récemment interviewé Patrick Flacher, spécialiste reconnu de la structuration juridique et fiscale des opérations en Vente d’Immeuble à Rénover.

Au cours de cet échange, nous avons abordé :

• Les erreurs les plus fréquentes des marchands de biens en VIR
• Les points de vigilance juridiques dans la rédaction des actes
• Les impacts fiscaux mal anticipés (TVA, marge, structuration sociétaire)
• Les différences fondamentales entre rénovation classique et véritable opération en VIR
• Les stratégies pour sécuriser ses garanties et son financement bancaire

Son retour est clair :
La VIR est un outil extrêmement puissant… à condition d’être parfaitement maîtrisée sur le plan contractuel et fiscal.

👉 Si vous souhaitez comprendre comment structurer une VIR de manière sécurisée et rentable, cet échange apporte une vision terrain, concrète et stratégique. voici le lien du podcast : https://open.spotify.com/show/1Biq5uZPJrPIi8eGLb0YMU