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En 2026, un marchand de biens qui ignore sa fiscalité laisse 15 à 25 % de sa marge sur la table. Le MDB relève du régime BIC (pas des plus-values particuliers), est assujetti à la TVA, bénéficie de droits de mutation réduits à 0,715 % et peut choisir IS ou IR selon sa structure — chaque choix pouvant représenter des dizaines de milliers d’euros d’écart sur une seule opération.
La fiscalité du marchand de biens repose sur un statut que l’administration fiscale reconnaît à l’exercice habituel et à titre professionnel d’opérations d’achat-revente d’immeubles ou de fonds de commerce (BOFiP — BOI-TVA-IMM-10-10-10). Deux critères cumulatifs déclenchent la qualification : l’habitude (au moins deux opérations, même si la jurisprudence reconnaît parfois une seule opération significative — CE, 7 décembre 2016, n° 385313) et l’intention spéculative dès l’achat.
Une fois qualifié MDB, vous quittez définitivement le régime des plus-values immobilières des particuliers (taux fixe à 19 % + prélèvements sociaux). Votre bénéfice est un bénéfice commercial, taxé comme tel.
La structure juridique conditionne le régime d’imposition.
À l’IR, le bénéfice s’ajoute directement à vos autres revenus. Sur une opération dégageant 60 000 € de bénéfice, un contribuable en tranche à 30 % paiera environ 18 000 € d’IR + 10 340 € de cotisations sociales TNS ≈ 28 340 € de prélèvements (47 % de la marge nette).
À l’IS, ce même bénéfice de 60 000 € est taxé à 15 % sur les 42 500 premiers euros (6 375 €) et à 25 % sur les 17 500 € restants (4 375 €) = 10 750 € d’IS, soit 18 % effectif. Le différentiel avec l’IR est considérable — mais il faut ajouter la fiscalité lors de la distribution des dividendes (Flat Tax 30 % ou barème progressif).
💡 Règle pratique : si vous réinvestissez vos bénéfices dans les opérations suivantes sans vous distribuer de revenus, l’IS est presque systématiquement gagnant. Si vous avez besoin de liquidités personnelles immédiates, calculez l’option dividendes vs. rémunération avant chaque opération.
Fig. 1 — Charge fiscale comparée sur 60 000 € de bénéfice MDB (2026)
C’est l’un des avantages les plus concrets du statut MDB : en vous engageant à revendre dans un délai de 5 ans (art. 1115 du CGI), vous bénéficiez d’une exonération des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) classiques — qui s’élèvent à 5,80 % du prix d’achat en droit commun. À la place, vous payez une taxe de publicité foncière réduite de 0,715 % + les émoluments proportionnels du notaire sur le prix d’achat.
📊 Exemple chiffré — achat à 150 000 €
⚠️ Attention : si vous ne revendez pas dans les 5 ans, vous devez acquitter les DMTO de droit commun majorés d’un intérêt de retard (0,20 %/mois). La déclaration d’intention de revente doit figurer dans l’acte notarié d’achat — impossible de la rajouter après signature.
La TVA est probablement la partie la plus technique du statut MDB — et la source de la majorité des erreurs fiscales. Deux régimes coexistent selon la nature du bien et son histoire fiscale.
1. TVA sur le prix total (art. 257-I du CGI) : s’applique de droit sur les immeubles neufs (moins de 5 ans ou ayant fait l’objet de travaux importants assimilés à une construction neuve). Taux : 20 %. La TVA est calculée sur l’intégralité du prix de vente HT.
2. TVA sur la marge (art. 268 du CGI) : s’applique lorsque le MDB revend un immeuble ancien qu’il a acquis sans TVA. La TVA est calculée uniquement sur la différence entre le prix de revente TTC et le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition).
🧮 Formule TVA sur marge
Marge brute = Prix de revente TTC − (Prix d’achat + Frais d’achat)
TVA collectée = Marge brute × 20 / 120
Exemple concret :
Note jurisprudentielle : arrêt CJUE du 30 septembre 2021 (C-299/20, Icade Promotion) et CE du 25 janvier 2023 (n° 444 431) : la TVA sur marge n’est applicable que si le bien était déjà sorti du circuit TVA.
Le MDB peut déduire la TVA payée sur ses dépenses professionnelles. Le tableau ci-dessous résume les différents cas :
Contexte : Achat d’un appartement T3 ancien à Rennes, rénovation partielle, revente. Structure : SASU à l’IS.
📐 Calcul TVA sur marge
📐 Calcul IS
⚠️ Sans mention expresse dans l’acte notarié : DMTO à 5,80 % au lieu de 0,715 %. Sur un achat à 200 000 €, écart = 9 100 €. Irrémédiable après signature.
⚠️ TVA mal déduite = redressement + intérêts (4,8 %/an) + majoration 10-40 %. Sur 40 000 € de travaux : jusqu’à 10 000 € de redressement fiscal.
⚠️ Requalification rétroactive en BIC par l’administration. Sur 50 000 € de plus-value : redressement possible de 13 000 à 20 000 € + pénalités 40 %.
Fig. 2 — Coût total charges + impôts selon la structure juridique (2026)
Pour un MDB générant 100 000 € de bénéfice net annuel souhaitant se verser 50 000 €, la différence est significative :
⚖️ Verdict : La SARL est moins chère en sortie de trésorerie pour un MDB solo actif. La SAS offre plus de souplesse pour les associés multiples et une meilleure protection sociale — à pondérer selon votre situation personnelle.
Pas obligatoirement. En EI ou EURL sans option IS : IR (BIC). L’IS s’applique de droit en SARL et SAS. La plupart des MDB professionnels choisissent l’IS pour le taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice.
Oui via l’entreprise individuelle (EI). Mais responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel et impôt au barème progressif. Pour des opérations supérieures à 100 000 €, la structure sociétaire est fortement recommandée.
20 % sur le prix total (immeubles neufs) ou TVA sur marge calculée à 20 % (biens anciens achetés sans TVA). Exonération possible pour les biens anciens non rénovés sous certaines conditions.
Déclarer dans l’acte d’achat sa qualité de MDB et l’engagement de revendre dans 5 ans (art. 1115 CGI). La taxe de publicité foncière passe de 5,80 % à 0,715 % — une économie substantielle dès la première opération.
Le président assimilé-salarié supporte des charges sociales d’environ 75-80 % du salaire net. Les dividendes sont soumis à la Flat Tax 30 % sans cotisations supplémentaires — un avantage notable par rapport au gérant majoritaire de SARL.
Oui. La formation MDB est déductible du résultat de la société ou de l’activité. Une formation à 3 000 € HT génère une économie d’IS de 450 à 750 € selon le taux applicable — sans compter le ROI opérationnel des compétences acquises.
Maîtriser la fiscalité du marchand de biens, c’est la différence entre une opération qui rapporte et une opération qui vous coûte. Structures juridiques, TVA sur marge, IS vs IR, droits de mutation réduits — chaque mécanisme s’apprend et se maîtrise. Notre formation marchand de biens vous accompagne pas à pas pour structurer vos opérations dès le premier achat, éviter les erreurs coûteuses et maximiser votre rentabilité réelle.
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Sources
BOFiP — BOI-TVA-IMM-10-10-10 : Définition du marchand de biens Code général des impôts, art. 1115 : Droits de mutation réduits pour les marchands de biens Code général des impôts, art. 257-I et art. 268 : Régimes de TVA immobilière Conseil d’État, 7 décembre 2016, n° 385313 : Qualification de marchand de biens CJUE, 30 septembre 2021, C-299/20, Icade Promotion : TVA sur marge — conditions d’application Conseil d’État, 25 janvier 2023, n° 444 431 : Précisions sur la TVA sur marge immobilière Barème de l’IS 2026 — Direction générale des Finances publiques (impots.gouv.fr)
