Le métier de marchand de biens attire de plus en plus d’entrepreneurs en quête d’indépendance et de rentabilité. En achetant des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value, le marchand de biens joue un rôle clé sur le marché immobilier. Mais comment se lancer dans cette activité ? Voici les étapes essentielles pour réussir dans ce domaine.

1. Comprendre le métier de marchand de biens

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers (maisons, appartements, immeubles, terrains) pour les revendre avec un bénéfice. Contrairement à un investisseur locatif, son objectif principal n’est pas de percevoir des loyers, mais de générer des plus-values rapides.

Le marchand de biens peut réaliser différentes opérations, comme :

• La rénovation et la revente d’un bien immobilier.
• La division d’un bien pour en optimiser la valeur.
• L’achat de terrains pour les revendre après obtention d’un permis de construire.

2. Choisir le bon statut juridique

Pour exercer cette activité, il est conseillé de créer une structure juridique adaptée. Les formes les plus courantes sont :

• La SAS (Société par Actions Simplifiée) : Flexible et avantageuse pour s’associer.
• La SARL (Société à Responsabilité Limitée) : Idéale pour débuter seul avec une gestion simplifiée.
• L’EI (Entreprise Individuelle) : Permet de démarrer rapidement mais engage le patrimoine personnel.

L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) peut être plus intéressante que l’impôt sur le revenu (IR) selon la rentabilité et le volume d’activité.

3. Trouver des opportunités d’achat

Le succès d’un marchand de biens repose sur sa capacité à dénicher des biens avec un fort potentiel de revente. Pour cela, plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

• Rechercher sur les plateformes immobilières (Le Bon Coin, SeLoger, PAP, etc.).
• Prospecter auprès des notaires qui ont souvent connaissance de ventes discrètes.
• Contacter les agences immobilières pour accéder à des offres avant leur mise en ligne.
• Se tourner vers les enchères publiques pour acheter des biens à prix attractifs.

L’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché pour maximiser la marge de revente.

4. Financer ses opérations

Le financement est un point clé dans cette activité. Les banques sont parfois frileuses à prêter aux marchands de biens, car cette activité est considérée comme risquée. Voici quelques solutions :

• Le crédit bancaire classique, avec un bon dossier et un apport personnel d’au moins 20 %.
• Les prêts auprès d’investisseurs privés, sous forme de financement participatif ou de prêts entre particuliers.
• L’autofinancement, si l’on a déjà réalisé des opérations rentables.

Une bonne gestion de la trésorerie est indispensable, car les frais annexes (notaire, travaux, taxes) peuvent être élevés.

5. Optimiser la fiscalité

Le marchand de biens est soumis à une fiscalité spécifique :

• TVA sur la marge si le bien a été acheté sans TVA et revendu avec une valeur ajoutée.
• Impôt sur les sociétés si l’activité est exercée en société.
• Taxe sur les plus-values professionnelles, applicable aux reventes.

Il est essentiel de bien anticiper ces coûts pour ne pas réduire la rentabilité des opérations.

6. Gérer les risques

Comme toute activité entrepreneuriale, être marchand de biens comporte des risques :

• Des délais de revente plus longs que prévu entraînant des frais financiers.
• Un marché immobilier fluctuant qui peut impacter la valeur de revente.
• Des coûts de travaux sous-estimés, augmentant le budget initial.

Pour limiter ces risques, il est recommandé de bien s’entourer (architectes, artisans fiables, comptables spécialisés en immobilier) et d’effectuer une étude approfondie avant chaque achat.

Conclusion

Devenir marchand de biens demande des compétences en négociation, en gestion financière et en connaissance du marché immobilier. Avec une bonne stratégie, une gestion rigoureuse et une capacité à saisir les bonnes opportunités, il est possible de réaliser des opérations très rentables.