Créer sa structure est l’une des décisions les plus stratégiques quand on lance une activité de marchand de biens (MDB).
Ce choix impacte :

• La fiscalité
• La protection sociale
• La capacité à lever des fonds
• La structuration en holding
• La capitalisation long terme

Dans cet article, on analyse SAS vs SARL avec des simulations chiffrées à 100k€, 300k€ et 600k€ de marge annuelle.

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1️⃣ Rappel : l’activité de marchand de biens

Le marchand de biens achète un bien immobilier avec l’intention de le revendre rapidement avec une marge.

Il relève :

• Des BIC
• De l’IS (en société)
• De la TVA (selon les cas)
• D’une responsabilité commerciale (vices cachés, décennale…)

👉 Ce n’est pas une activité patrimoniale.
👉 C’est une activité entrepreneuriale.

La structure doit donc être pensée comme un outil stratégique.

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2️⃣ La SAS en marchand de biens

✅ Avantages

• Grande souplesse statutaire
• Facilité d’entrée d’investisseurs
• Idéal pour structurer un groupe
• Président assimilé salarié (bonne protection sociale)
• Compatible holding / régime mère-fille

❌ Inconvénients

• Charges sociales élevées
• Moins optimisée pour petit volume
• Coût global plus important si tout est distribué

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3️⃣ La SARL en marchand de biens

✅ Avantages

• Cotisations sociales plus faibles (gérant majoritaire TNS)
• Structure simple
• Intéressante en phase de démarrage
• Moins coûteuse à court terme

❌ Inconvénients

• Moins flexible pour lever des fonds
• Dividendes soumis à cotisations sociales au-delà d’un seuil
• Moins adaptée à un groupe structuré

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4️⃣ Projections chiffrées comparatives

Hypothèses :

• IS : 25 %
• PFU : 30 %
• SAS : président assimilé salarié
• SARL : gérant majoritaire TNS (~35 %)
• Distribution totale du résultat restant

⚠️ Simulation pédagogique.

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🔹 SCÉNARIO 1 : 100 000 € de marge

SAS

• Rémunération brute : 60 000 €
• Coût total société : ~85 000 €
• Résultat restant : 15 000 €
• IS : 3 750 €
• Dividendes nets : 7 875 €
• Salaire net : ~46 000 €

👉 Total net ≈ 53 875 €

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SARL

• Rémunération : 60 000 €
• Cotisations TNS : 21 000 €
• Résultat restant : 19 000 €
• IS : 4 750 €
• Dividendes nets : 9 975 €
• Net rémunération : 39 000 €

👉 Total net ≈ 48 975 €

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Lecture à 100k€

La SARL est plus légère socialement.
La SAS offre meilleure protection mais coûte plus cher.

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🔹 SCÉNARIO 2 : 300 000 € de marge

Rémunération : 100 000 €

SAS

• Résultat distribuable net ≈ 84 000 €
• Salaire net ≈ 75 000 €

👉 Total ≈ 159 000 €

SARL

• Dividendes nets ≈ 86 625 €
• Net rémunération ≈ 65 000 €

👉 Total ≈ 151 625 €

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Lecture à 300k€

L’écart se réduit.
La SAS devient intéressante si on commence à capitaliser.

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🔹 SCÉNARIO 3 : 600 000 € de marge

Rémunération : 150 000 €

SAS

👉 Total net ≈ 314 750 €

SARL

👉 Total net ≈ 306 187 €

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Lecture à 600k€

Les deux structures sont proches en cash net.

Mais la vraie différence apparaît ailleurs…

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5️⃣ Le vrai levier : la holding

Voici ce que beaucoup de MDB négligent :

Si tu remontes les dividendes vers une holding :

• 95 % exonérés via régime mère-fille
• Imposition résiduelle ≈ 1,25 %
• Pas de flat tax immédiate
• Capitalisation interne puissante

👉 Au lieu de payer 30 % de PFU, tu capitalises quasi intact.

Sur 5 ans à 300k€ de marge annuelle :

• Sans holding → forte érosion par PFU
• Avec holding → capacité d’investissement multipliée

C’est là que la SAS prend un avantage stratégique majeur.

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6️⃣ Synthèse stratégique

Situation	Structure pertinente
1–2 opérations/an	SARL
MDB solo débutant	SARL
Groupe structuré	SAS
Levée de fonds	SAS
Stratégie holding	SAS
Capitalisation long terme	SAS

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7️⃣ Conclusion

Il n’existe pas de “meilleure” structure universelle.

Il existe :

• Une structure adaptée à ton volume
• Une structure adaptée à ta vision
• Une structure adaptée à ton ambition

Pour un MDB qui veut scaler, structurer un groupe et capitaliser :

👉 SAS + holding est souvent la combinaison gagnante.

Pour un MDB qui démarre avec 1 opération par an :

👉 SARL peut être plus rationnelle.

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