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Déposer une demande de formation Marchand de Biens
📌 À retenir
Le ZAN marchand de biens est devenu l’un des sujets les plus structurants de l’immobilier en 2026. Introduit par la Loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021 (Légifrance), le Zéro Artificialisation Nette transforme en profondeur les règles du jeu foncier en France. Pour les marchands de biens, cela signifie moins de terrains constructibles disponibles, des PLU réécrits, et un impératif stratégique : se repositionner sur la réhabilitation de l’existant. Cet article décrypte les impacts concrets du ZAN sur votre activité MDB et vous montre comment en faire un levier de différenciation.
Le Zéro Artificialisation Nette est un objectif national inscrit dans la loi française. L’ambition : diviser par deux la consommation de foncier entre 2021 et 2031, puis atteindre zéro artificialisation nette à l’horizon 2050. La Loi du 20 juillet 2023 n°2023-630, dite « Loi ZAN 2 », a précisé les modalités de mise en œuvre et accordé plus de souplesse aux communes rurales (Légifrance).
Concrètement, l’artificialisation est définie comme toute transformation durable d’un sol naturel, agricole ou forestier vers un usage urbain ou de construction. Chaque région doit décliner cet objectif dans son SRADDET (Schéma Régional d’Aménagement), qui se répercute ensuite dans les SCOT, les PLUi et les PLU communaux.
Ce que ça signifie pour le MDB :
La vérification du zonage PLU et du SRADDET breton est désormais un préalable absolu à toute analyse d’opération. Pour les démarches de consultation des documents d’urbanisme, rendez-vous sur service-public.fr.
Pour le ZAN marchand de biens, les premières victimes sont les opérations classiques sur terrain nu. Si votre modèle consistait à acheter des terrains agricoles en limite d’urbanisation pour y construire des pavillons ou des petits collectifs, la donne a radicalement changé.
Raréfaction et hausse des prix : Les terrains déjà constructibles en zone U (urbanisée) valent davantage. Les vendeurs le savent. Les prix se tendent, les marges se compressent. Dans le Morbihan, on observe déjà une hausse de 15 à 20 % sur les terrains à bâtir entre 2022 et 2025, en partie liée à l’anticipation des restrictions ZAN.
Révisions PLU imprévisibles : Une commune peut décider de déclasser une zone AU en zone naturelle pour remplir son enveloppe ZAN. Si vous avez une promesse de vente conditionnée à la constructibilité d’un terrain, ce risque doit figurer dans votre analyse. Vérifiez systématiquement l’état d’avancement de la révision PLU auprès de la mairie avant toute offre ferme.
Délais allongés : Les permis de construire ou d’aménager sur des terrains borderline voient leurs délais d’instruction augmenter. Les services urbanisme des petites communes bretonnes, souvent sous-dotés, prennent du temps pour instruire des dossiers complexes. Intégrez ce facteur dans vos tableaux de bord financiers.
Le ZAN n’est pas qu’une contrainte. C’est aussi un redéploiement massif de la valeur foncière vers l’existant — et les marchands de biens bien positionnés vont en profiter.
1. Réhabilitation de friches industrielles et commerciales. Le ZAN favorise explicitement la remise en état des friches. L’État a mis en place le Fonds Friches, doté de centaines de millions d’euros, pour subventionner les opérations de dépollution et de reconversion. Un MDB qui sait identifier une friche valorisable — ancienne usine, corps de ferme désaffecté, ancien commerce en centre-bourg — peut bénéficier de ces dispositifs pour réduire son coût d’opération.
2. Densification parcellaire. Là où il est encore permis de diviser une unité foncière existante pour créer un nouveau lot à bâtir en cœur d’îlot, la valeur générée est maximale. Les règles de division d’immeuble et de terrain en MDB méritent d’être parfaitement maîtrisées dans ce contexte, car c’est souvent dans les interstices de l’existant que se trouvent les meilleures marges.
3. Changement d’usage et surélévation. Transformer un commerce en logements, surélever un immeuble existant pour créer un ou deux niveaux supplémentaires : ces opérations ne créent pas de nouvelles emprises au sol et sont donc neutres vis-à-vis du ZAN. C’est précisément ce que les collectivités cherchent à encourager. En Bretagne, les centres-bourgs de l’arrière-pays offrent un gisement considérable d’anciens rez-de-chaussée commerciaux vacants à reconvertir.
4. Les biens atypiques bretons prennent de la valeur. Corps de ferme, longères, anciens moulins : ces biens occupent des emprises déjà artificialisées dans des zones rurales, et leur réhabilitation entre parfaitement dans la logique ZAN. La demande de ces biens rénovés par des acheteurs en quête de campagne bretonne reste soutenue.
L’adaptation au ZAN en marchand de biens n’est pas optionnelle. Voici les quatre ajustements stratégiques à intégrer immédiatement dans votre pratique.
Réorienter votre sourcing. Priorisez les biens déjà construits à rénover plutôt que les terrains nus. Développez vos réseaux auprès des mairies, des EPF (Établissements Publics Fonciers) régionaux et des organismes de gestion de friches. En Bretagne, l’EPF Bretagne est un interlocuteur clé pour les opérations complexes de reconversion.
Intégrer le ZAN dans votre due diligence foncière. Avant toute promesse, consultez le PLU en vigueur, la délibération de révision PLU si elle existe, et le SRADDET de la Région Bretagne. Posez la question explicitement à la mairie : « Cette parcelle est-elle concernée par une procédure de révision PLU liée au ZAN ? »
Anticiper les délais. Les opérations sur friches ou en changement d’usage mobilisent souvent des autorisations spécifiques (démolition, changement de destination, ERP…). Allongez vos délais prévisionnels de 3 à 6 mois par rapport à une opération classique.
Se former pour rester à la pointe. La réglementation ZAN évolue vite. Les PLUI bretons sont en cours de révision partout. Se tenir informé des évolutions légales et réglementaires est désormais une compétence à part entière pour tout marchand de biens sérieux. Notre formation marchand de biens intègre ces enjeux réglementaires actualisés pour vous permettre de monter des opérations solides même dans un contexte foncier tendu.
Le ZAN s’applique-t-il partout en France de la même façon ? Non. Chaque région décline l’objectif national dans son SRADDET, puis les intercommunalités dans leur PLUI. Les communes rurales de moins de 5 000 habitants bénéficient d’un plancher de 1 hectare d’artificialisation sur la période 2021-2031 (Loi ZAN 2). La Bretagne a ses propres trajectoires régionales.
Une opération sur un bien existant est-elle concernée par le ZAN ? La réhabilitation d’un bâtiment existant sans extension d’emprise au sol n’est pas comptabilisée comme artificialisation. En revanche, une extension, une surélévation avec emprise supplémentaire ou une annexe nouvelle peut l’être selon les PLU locaux. Vérifiez au cas par cas.
Les friches bénéficient-elles d’aides spécifiques ? Oui. Le Fonds Vert et les aides de l’ADEME soutiennent les opérations de reconversion de friches. Le portail service-public.fr recense les interlocuteurs publics compétents selon votre région. L’EPF Bretagne peut également co-porter certaines opérations complexes.
Comment savoir si mon PLU est en révision ? Contactez directement la mairie ou consultez le Géoportail de l’Urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), qui recense les documents d’urbanisme opposables et leurs procédures d’évolution.
Le ZAN va-t-il faire monter les prix de l’immobilier ancien ? Mécaniquement, la raréfaction du foncier constructible renforce la valeur de l’existant dans les zones tendues. C’est une bonne nouvelle pour les marchands de biens centrés sur la réhabilitation : les prix de revente de biens rénovés restent soutenus, car l’offre neuve se comprime.
🎯 Passez à l’action
Le ZAN redistribue les cartes du foncier breton. Les marchands de biens qui s’y adapteront en premier — en maîtrisant les règles d’urbanisme, en sourcant les friches et en valorisant l’existant — prendront une avance décisive sur les opérateurs encore focalisés sur les terrains nus.
Notre formation marchand de biens vous donne les clés concrètes pour monter des opérations rentables dans ce nouveau contexte réglementaire. Rejoignez les opérateurs qui anticipent plutôt que de subir.
