Les droits de mutation Un particulier paie 5 à 6,32 % du prix selon le département. Toi, tu peux payer 0,715 %, en prenant devant le notaire l’engagement de revendre dans les cinq ans. L’écart peut dépasser 15 000 € sur 300 000 €. Si l’engagement n’est pas écrit dans l’acte, il n’existe pas.
L’aléa travaux Compte 10 à 15 % au-dessus de tes devis. Ce n’est pas du pessimisme, c’est de la statistique : sur de l’ancien, on découvre toujours quelque chose après la dépose. Si tu ne l’as pas provisionné, l’imprévu ne mange pas ton confort : il mange ta marge.
Le coût de portage Tant que le bien n’est pas vendu, il coûte chaque mois : intérêts, assurances, taxe foncière, énergie, charges. Trois mois de retard de chantier plus deux mois de délai de vente, ce sont cinq mois que personne n’avait budgétés.
La TVA de sortie Selon le régime applicable, elle peut être nulle ou dépasser 50 000 € sur la même vente. Vente exonérée, TVA sur la marge, TVA sur le prix total : trois situations, trois résultats. C’est la ligne que la plupart des débutants découvrent après la signature du compromis, quand plus rien n’est négociable.
L’impôt sur les sociétés Tu es imposé en bénéfices commerciaux. Pas d’abattement pour durée de détention. Le bien est un stock, pas un patrimoine. Le temps ne joue pas pour toi : il te coûte. Le taux dépend du résultat annuel de ta société, pas de cette seule opération.
