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Déposer une demande de formation Marchand de Biens
📋 À retenir
L’assurance marchand de biens est l’un des postes les plus souvent sous-estimés par les opérateurs débutants — et l’un des plus coûteux à ignorer. Entre la responsabilité civile professionnelle, la garantie décennale, la dommages-ouvrage, l’assurance chantier et la PNO, le paysage assurantiel du MDB est dense. Pourtant, mal couvrir une opération, c’est exposer l’ensemble de vos fonds propres à un sinistre que vous n’aviez pas prévu. Dans ce guide complet, on fait le tour de ce que vous devez absolument souscrire, pourquoi, et comment optimiser vos primes sans sacrifier votre protection.
Chez AMB, on a vu des opérations bretonnes bien montées — bonne marge sur le papier, travaux calibrés — partir en vrille à cause d’un incendie en cours de chantier ou d’une fissure découverte après revente. La leçon est simple : les assurances ne sont pas un coût ; elles sont une infrastructure.
La Responsabilité Civile Professionnelle couvre les dommages que vous pourriez causer à des tiers dans le cadre de votre activité : un acquéreur qui découvre un vice caché non déclaré, un voisin dont la maison a souffert de vos travaux, un manquement à votre devoir d’information. Sans RC Pro, vous répondez sur votre patrimoine personnel — même si votre activité est logée en SAS ou SARL.
La RC Pro pour marchand de biens s’obtient auprès de courtiers spécialisés en immobilier (Luko Pro, April, Hiscox, Covéa Risks). Le coût varie entre 600 € et 2 500 € par an selon le volume d’opérations et le chiffre d’affaires déclaré. Certaines compagnies proposent des garanties par opération, utiles si vous ne faites qu’une ou deux transactions annuelles.
Points d’attention : vérifiez les exclusions, notamment les vices cachés connus ou les non-conformités PLU. Certaines polices excluent explicitement les travaux réalisés sans permis. Lisez les conditions générales, pas seulement la fiche tarifaire.
On confond souvent ces deux assurances. Elles sont complémentaires, pas interchangeables.
La garantie décennale couvre les constructeurs (artisans, entreprises) pendant 10 ans après la réception des travaux pour les désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. C’est votre entrepreneur qui la souscrit — pas vous. Mais vous devez systématiquement exiger une attestation décennale valide avant de signer un devis. Un artisan sans décennale, c’est un risque que vous portez seul.
La Dommages-Ouvrage (DO), elle, est souscrite par le maître d’ouvrage — c’est-à-dire vous, le marchand de biens, quand vous pilotez des travaux importants. Elle permet d’être indemnisé rapidement (sans attendre un jugement) en cas de sinistre décennal, puis de se retourner contre les responsables. Elle est obligatoire légalement dès que les travaux relèvent de la garantie décennale. En pratique, beaucoup de MDB l’évitent pour économiser — une erreur qui peut se révéler catastrophique lors de la revente si l’acquéreur exige l’attestation.
Son coût : entre 1 % et 5 % du montant des travaux selon le type d’opération et votre historique. Pour une rénovation à 150 000 € de travaux, prévoyez 1 500 € à 7 500 €. À intégrer dans votre budget dès le bilan prévisionnel.
Source : Service-Public.fr — Assurance dommages-ouvrage.
Entre la signature chez le notaire et la remise des clés au futur acquéreur, votre bien reste exposé à des sinistres que personne d’autre ne couvrira à votre place.
La Tous Risques Chantier (TRC) couvre les dommages matériels survenus pendant les travaux : incendie, tempête, effondrement, vol de matériaux sur site. Elle s’adresse aux ouvrages neufs ou aux rénovations lourdes. Coût : variable selon la durée du chantier et le montant des travaux, souvent entre 0,3 % et 1 % du montant des travaux. À souscrire avant l’ouverture du chantier.
La PNO (Propriétaire Non Occupant) est la solution pour les biens vides entre deux occupants — ou entre l’achat et la mise en travaux. Elle couvre incendie, dégât des eaux, vandalisme, catastrophes naturelles. Son coût est très accessible : 80 € à 250 € par an selon la valeur du bien et sa localisation. Pour un MDB breton qui tourne 2 à 3 biens simultanément, c’est une dépense minime au regard du risque.
Attention : une assurance habitation classique ne couvre pas un bien vide destiné à la revente. Ne faites pas l’erreur de croire que la police précédente du vendeur couvre encore le bien après l’acte authentique.
La tentation est forte de rogner sur ce poste pour préserver la marge. C’est une erreur de calcul. Sur une opération à 300 000 € de valeur travaux + bien, un sinistre non couvert peut absorber l’intégralité du bénéfice prévu — et au-delà.
Tableau récapitulatif des postes :
3 leviers pour optimiser sans sur-risquer :
Source complémentaire : BPI France Création — Assurances professionnelles.
La RC Pro est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
Légalement, aucun texte n’impose la RC Pro au MDB personne morale. Mais en pratique, aucun opérateur sérieux ne peut s’en passer : elle couvre votre responsabilité envers les tiers (acquéreurs, voisins, locataires transitoires). De plus, certains partenaires bancaires ou investisseurs peuvent l’exiger avant de financer une opération.
Dois-je souscrire une DO même pour une rénovation légère ?
La DO est légalement obligatoire dès que les travaux engagent la responsabilité décennale des constructeurs (gros œuvre, charpente, toiture, structure). Pour un simple rafraîchissement (peinture, cuisine, salle de bain sans toucher aux structures), elle n’est pas obligatoire. En cas de doute, parlez-en avec votre courtier — le coût d’une DO est toujours inférieur à celui d’un contentieux décennal.
Que couvre la PNO exactement pour un bien vacant ?
La PNO couvre généralement : incendie et explosion, dégât des eaux, tempête/grêle/neige, catastrophes naturelles et technologiques, responsabilité civile en tant que propriétaire, et parfois le vandalisme. Elle ne couvre pas les travaux en cours ni le vol de matériaux sur chantier — c’est le rôle de la TRC. Les garanties varient selon les contrats : lisez les exclusions avant de souscrire.
Peut-on déduire les primes d’assurance du résultat fiscal ?
Oui, toutes les primes liées à votre activité professionnelle (RC Pro, DO, TRC, PNO d’un bien détenu dans la société) sont des charges déductibles du résultat imposable de votre SAS ou SARL. C’est un argument supplémentaire pour bien assurer : le coût net après impôt est inférieur au montant de la prime.
Comment choisir son courtier en assurance MDB ?
Privilégiez un courtier spécialisé en risques immobiliers professionnels. Demandez des références d’autres marchands de biens clients, interrogez-le sur sa gestion des sinistres (réactivité, accompagnement), et comparez les garanties avant les prix. Un courtier qui ne connaît pas la différence entre DO et décennale n’est pas le bon interlocuteur.
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