Comment devenir marchand de biens en 2026 : le guide complet

Par Benoît et Sylvain Gamard, co-fondateurs d’AMB (Acheteur de Maisons Bretonnes) — 26 opérations réalisées, 135 lots revendus en Bretagne.

1. Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens dans le but de les revendre avec une plus-value. C’est l’activité d’achat-revente d’immobilier dans un cadre commercial, à distinguer clairement de l’investisseur locatif ou du simple particulier qui revend son logement principal.

Sur le plan juridique, la qualification de marchand de biens repose sur trois critères cumulatifs issus de la jurisprudence fiscale :

• L’intention spéculative à l’achat : vous achetez pour revendre, non pour conserver.
• La répétition des opérations : une seule vente peut suffire à la requalification, mais la répétition est le signal le plus fort.
• L’organisation professionnelle : vous déployez des moyens structurés (société, financement professionnel, chantiers organisés).

Concrètement, un marchand de biens peut :

• Acheter un immeuble entier et le diviser en plusieurs lots pour revendre chaque appartement séparément ;
• Acheter une maison dégradée, la rénover et la revendre ;
• Acheter un terrain à bâtir, faire construire et revendre les lots ;
• Acheter un fonds de commerce avec les murs et revendre les deux éléments séparément.

Sur nos 26 opérations, la majorité des dossiers se répartissent en deux typologies : la division d’immeubles (achat d’une maison de maître ou d’un immeuble, découpe en 3 à 8 lots) et la rénovation-revente (maisons individuelles dégradées, décote de 15 à 30 % à l’achat, remise en état complète). Les deux modèles fonctionnent en Bretagne, à condition de bien choisir le marché local.

2. Faut-il un diplôme ou une carte professionnelle pour devenir marchand de biens ?

C’est l’une des premières questions que l’on reçoit, et la réponse est non — du moins dans la grande majorité des cas.

Pas de carte professionnelle obligatoire. La loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) régit les agents immobiliers, les administrateurs de biens et les chasseurs immobiliers. Elle impose la détention de la carte professionnelle (carte G, carte T, carte S). Le marchand de biens, lui, n’est pas soumis à cette loi dès lors qu’il achète pour son propre compte et non pour le compte d’un tiers.

Pas de diplôme légalement requis. Aucun cursus scolaire, aucun titre professionnel n’est exigé par la loi pour créer une société de marchand de biens et commencer à opérer.

En revanche, si le cadre légal n’impose pas de formation, la réalité du métier est brutale pour ceux qui démarrent sans préparation. Sur notre expérience, les opérateurs qui échouent lors de leurs deux premières opérations partagent presque systématiquement les mêmes lacunes : méconnaissance de la fiscalité spécifique du marchand de biens (TVA sur marge, IS), mauvaise estimation des travaux, et absence de réseau bancaire. Ces lacunes se comblent — mais elles peuvent coûter entre 15 000 € et 50 000 € si on les découvre sur le terrain sans filet.

3. Quel statut juridique choisir : SAS, SARL ou EI ?

Le choix du statut juridique est l’une des décisions les plus structurantes de votre activité. Il influence votre protection patrimoniale, votre régime social, votre capacité à convaincre les banques, et la façon dont vous serez imposé.

La SAS (Société par Actions Simplifiée)

La SAS est aujourd’hui la forme la plus fréquente pour démarrer une activité de marchand de biens. Ses avantages :

• Souplesse des statuts : vous rédigez librement les règles de gouvernance, idéal pour une association entre deux associés comme chez AMB.
• Protection du patrimoine personnel : responsabilité limitée aux apports (sauf faute de gestion caractérisée).
• Imposition à l’IS : impôt sur les sociétés, taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà (taux 2026).
• Crédibilité bancaire : les banques préfèrent généralement la structure sociétaire à l’entrepreneur individuel pour les opérations immobilières.

La SARL (Société à Responsabilité Limitée)

La SARL présente des avantages proches de la SAS, avec quelques particularités :

• Le gérant majoritaire est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), ce qui peut générer des cotisations sociales sur la rémunération du gérant plus avantageuses qu’en SAS selon les situations.
• Les statuts sont plus rigides, ce qui peut être un avantage (moins de risques de conflits entre associés) ou un inconvénient.
• Imposition à l’IS par défaut, option IR possible sous conditions pendant 5 ans maximum.

L’Entreprise Individuelle (EI)

Depuis la réforme de 2022, l’EI bénéficie d’une séparation automatique entre le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel. Cela simplifie le démarrage. Toutefois, pour la pratique du marchand de biens, l’EI présente des inconvénients significatifs :

• Imposition à l’IR (barème progressif jusqu’à 45 %), nettement moins favorable que l’IS sur de grosses marges.
• Pas de possibilité d’associer un partenaire.
• Perception bancaire souvent moins favorable pour des opérations d’envergure.

Quel que soit le statut choisi, l’objet social de votre société doit explicitement mentionner l’achat-revente de biens immobiliers. Sans cette mention, vous vous exposez à un redressement fiscal si l’administration requalifie vos opérations en marchand de biens sans le régime de faveur associé (TVA sur marge, frais de notaire réduits).

4. Combien faut-il d’argent pour commencer ?

C’est la question la plus posée — et celle à laquelle on donne trop souvent une réponse vague. Voici les chiffres réels.

Les fonds propres minimaux

Les banques qui financent les marchands de biens exigent généralement un apport de 20 à 30 % du prix d’achat, auquel s’ajoutent les frais de notaire (voir section 10). Sur une opération à 150 000 €, comptez donc un apport de 30 000 à 45 000 € + environ 3 000 € de frais de notaire réduits, soit 33 000 à 48 000 € de fonds propres immobilisés.

Certains banquiers acceptent de descendre à 15 % d’apport sur des profils très solides (plusieurs opérations réussies, business plan détaillé), mais c’est l’exception, pas la règle pour un primo-opérateur.

Le besoin en fonds de roulement (BFR)

Au-delà de l’apport, vous aurez besoin de trésorerie pour :

• Financer les travaux en avance de phase (avant que le crédit travaux ne soit débloqué) : prévoyez 5 000 à 15 000 € selon l’ampleur du chantier.
• Couvrir les charges fixes pendant le portage (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière pro-rata temporis, charges de copropriété si applicable) : comptez 500 à 2 000 € par mois.
• Assurer vos arrières en cas de revente plus lente que prévu : prévoir au minimum 3 à 6 mois de portage supplémentaire dans votre plan de financement.

Peut-on démarrer avec moins de 10 000 € ?

Des formateurs vendent cette idée. La réalité est plus nuancée. Il est théoriquement possible de trouver des opérations à très fort levier (LBO immobilier, financement à 100 % via des portages privés), mais ces montages sont rares, complexes, et présentent un risque de liquidité très élevé pour un débutant. Sur notre expérience, démarrer avec moins de 20 000 € de fonds propres disponibles place l’opérateur dans une position de fragilité qui rend la moindre complication (retard de travaux, acquéreur qui se rétracte) potentiellement catastrophique.

5. Comment trouver sa première opération ?

Trouver une bonne opération est le nerf de la guerre. La concurrence est réelle — et les biens avec une décote suffisante ne restent pas longtemps sur les portails grand public.

Les sources d’apport d’affaires

• Les notaires : premier réseau à cultiver. Un notaire qui connaît et fait confiance à un marchand de biens lui signalera les successions difficiles, les ventes urgentes, les immeubles sans héritier évident. Cultivez ces relations dès le départ.
• Les agences immobilières locales : les agents ont souvent des mandats « difficiles à vendre » — biens dégradés, successions bloquées, indivisions. Un marchand de biens qui paie cash et rapidement est leur meilleur client.
• La prospection directe : courriers aux propriétaires de biens vacants identifiés via les données foncières, prospection terrain dans les centres-bourgs. En Bretagne intérieure, cette méthode génère sur notre expérience entre 1 et 3 contacts qualifiés pour 100 courriers envoyés.
• Les portails immobiliers : Leboncoin, SeLoger, PAP restent utiles pour les biens à fort potentiel de décote (succession, divorce, déménagement urgent). Configurez des alertes précises.
• Les administrateurs judiciaires : ventes aux enchères immobilières (Licitor, études notariales), saisies, liquidations judiciaires. Les biens partent parfois 25 à 40 % sous le prix de marché.

Les critères d’un bon dossier

Une opération intéressante réunit généralement trois conditions :

1. Un prix d’achat décoté d’au moins 15 à 20 % par rapport à la valeur potentielle après travaux (valeur nette vendeur).
2. Une demande locative ou d’achat avérée sur le marché de revente visé. Inutile de créer des T3 dans un village de 200 habitants sans dynamisme économique.
3. Un budget travaux maîtrisable : les artisans disponibles, les délais raisonnables, pas de travaux structurels cachés qui pourraient exploser le budget.

6. Comment calculer la marge d’une opération de marchand de biens ?

Calculer la marge correctement est la compétence la plus critique du marchand de biens. Une erreur d’estimation à ce stade se paie cash au moment de la vente.

La formule de base

Marge brute = Prix de revente – (Prix d’achat + Frais d’acquisition + Travaux + Frais de portage + Frais de vente)

Marge nette avant IS = Marge brute – TVA éventuelle sur marge

Marge nette après IS = Marge nette avant IS – IS (15 % ou 25 %)

Détail de chaque poste

• Prix d’achat : le prix négocié, acte en main.
• Frais d’acquisition : frais de notaire réduits pour les marchands de biens (2 à 3 % selon les cas, voir section 10) + éventuels frais d’agence si vous n’avez pas traité en direct.
• Travaux : devis ferme + provision pour aléas de 10 à 15 %. N’utilisez jamais un devis sans provision aléas sur un projet de rénovation.
• Frais de portage : intérêts d’emprunt pendant la durée de l’opération + assurance emprunteur + charges de copropriété + taxes foncières pro-rata + frais de gérance de la SAS.
• Frais de commercialisation : honoraires d’agence à la revente (3 à 5 % TTC), frais de diagnostics (DPE, amiante, plomb, etc.), home staging éventuel (500 à 2 000 €).

7. Comment financer l’achat en tant que marchand de biens ?

Le financement est souvent le principal obstacle des nouveaux entrants. Les banques classiques se montrent prudentes face aux marchands de biens débutants. Voici les solutions disponibles.

Le crédit bancaire classique (prêt professionnel)

C’est la solution la moins chère en coût de crédit. La banque finance 70 à 80 % du prix d’achat à un taux variable de 4,5 à 6 % en 2026 (selon profil et garanties) sur une durée courte de 12 à 36 mois. Elle exigera :

• Un business plan détaillé avec le budget prévisionnel de l’opération ;
• Les statuts de la société et ses bilans si disponibles ;
• Votre apport personnel ou associé ;
• Des garanties : hypothèque sur le bien, nantissement de parts sociales, caution personnelle.

Le prêt de marchand de biens (financement spécialisé)

Des organismes spécialisés (Cfine, Caisse d’Épargne promo, Crédit Foncier historiquement, certaines fintech comme Homunity Debt) proposent des financements dédiés aux opérations immobilières courtes. Taux plus élevés (7 à 10 % en 2026) mais souplesse accrue et moins d’exigences sur l’ancienneté de la société.

Le financement participatif (crowdfunding immobilier)

Des plateformes comme Anaxago, Homunity ou Fundimmo permettent de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers à des taux de 8 à 12 % par an sur des durées de 12 à 24 mois. C’est coûteux, mais cela permet de démarrer avec moins de fonds propres et de valider son premier projet devant une « due diligence » externe.

Les investisseurs privés

Entourage, famille, business angels immobiliers. Un investisseur privé peut entrer en capital dans votre SAS ou vous prêter des fonds en compte courant d’associé. Cette solution est souple mais nécessite une rédaction juridique précise pour protéger les deux parties.

8. Quelle fiscalité pour un marchand de biens ? (IS, TVA sur marge, frais réduits)

La fiscalité du marchand de biens est un sujet à part entière — et elle est favorable, à condition de la maîtriser. C’est précisément ce régime de faveur qui rend le métier économiquement intéressant par rapport à l’investissement locatif classique.

L’impôt sur les sociétés (IS)

En SAS ou SARL à l’IS, la marge de chaque opération est intégrée dans le résultat de la société et imposée à :

• 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (taux réduit PME, taux 2026 sous conditions de chiffre d’affaires < 10 M€ et capital libéré).
• 25 % au-delà.

C’est nettement plus favorable que l’imposition d’un particulier qui revend de l’immobilier (plus-value immobilière des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au taux plein), et sans commune mesure avec une imposition à l’IR d’un entrepreneur (jusqu’à 45 % + cotisations sociales).

La TVA sur marge

Lorsque le marchand de biens revend un immeuble ou un terrain à bâtir qu’il n’a pas construit ou que le bien n’est pas neuf (achevé depuis plus de 5 ans), il peut bénéficier du régime de la TVA sur marge (article 268 du Code général des impôts). La TVA n’est alors calculée que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat — et non sur le prix de vente total.

Exemple : achat 100 000 €, revente 180 000 €, TVA sur marge = 20 % × (180 000 – 100 000) = 16 000 € au lieu de 20 % × 180 000 = 36 000 €. L’économie est massive.

Les frais de notaire réduits à l’achat

Sur engagement de revente dans les 5 ans (article 1115 du CGI), les droits de mutation sont réduits à 0,715 % au lieu des 5,80 % habituels. Sur un achat à 200 000 €, cela représente une économie de (5,80 % – 0,715 %) × 200 000 = 10 170 €. Cet avantage est conditionné au respect de l’engagement : si vous ne revendez pas dans les 5 ans, vous devrez payer les droits pleins avec pénalités et intérêts de retard.

9. TVA sur marge ou TVA sur prix total : comment choisir ?

Le régime de TVA applicable à une opération de marchand de biens dépend de la nature du bien et des travaux réalisés. C’est un point technique qui mérite d’être compris avant de signer, pas après.

TVA sur marge (régime de faveur)

S’applique quand :

• Le bien a plus de 5 ans à la date d’achat par le marchand ;
• Le bien n’est pas qualifié d' »immeuble neuf » au sens de la TVA immobilière ;
• Les travaux réalisés ne rendent pas le bien « nouveau » (pas de surélévation, pas d’extension créant plus de 10 % de surface supplémentaire, pas de reconstruction après démolition totale).

Dans ce cas, la TVA est calculée sur la marge nette (prix de vente – prix d’achat), et elle peut même être nulle si vous revendez à perte ou à l’euro près.

TVA sur prix total (régime standard)

S’applique obligatoirement quand :

• Le bien est neuf (achevé depuis moins de 5 ans) ;
• Le marchand a réalisé des travaux qui rendent le bien « neuf » au sens fiscal (article 257 CGI) : surélévation, extension significative, transformation de locaux non résidentiels en logements.

Dans ce cas, la TVA à 20 % s’applique sur l’intégralité du prix de vente. Le marchand peut toutefois récupérer la TVA sur ses achats de travaux (TVA déductible), ce qui atténue l’impact.

Quelle option choisir quand les deux sont possibles ?

Quand le choix est ouvert (par exemple, revente à un assujetti TVA qui peut récupérer la TVA), la TVA sur prix total peut parfois être plus avantageuse car elle permet la déduction complète de la TVA sur les travaux. Le calcul dépend de votre situation propre. Un tableau de simulation avec votre comptable en début d’opération s’impose.

10. Quels frais de notaire pour un marchand de biens ?

Les frais de notaire constituent un levier fiscal majeur pour les marchands de biens. Comprendre exactement ce qui est réduit — et à quelles conditions — est indispensable.

À l’achat : droits de mutation réduits

En application de l’article 1115 du Code général des impôts, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont réduits à 0,715 % du prix d’achat pour les marchands de biens, contre environ 5,80 % pour un particulier.

Cette réduction est conditionnée à deux éléments :

1. L’engagement de revente : vous devez vous engager à revendre le bien dans un délai de 5 ans (article 1115 CGI, anciennement 4 ans — attention aux anciens textes).
2. La mention dans l’acte authentique : l’engagement doit figurer explicitement dans l’acte de vente chez le notaire. Si vous oubliez de le faire mentionner, vous payez les droits pleins.

Ce que comprennent les « frais de notaire »

Contrairement à ce que l’expression laisse entendre, les « frais de notaire » sont composés à plus de 80 % de taxes et droits reversés à l’État et aux collectivités. Voici la décomposition pour un marchand de biens sur un achat de 200 000 € :

• Droits de mutation (DMTO réduits) : 0,715 % = 1 430 €
• Émoluments du notaire : environ 1 200 à 1 500 € (barème réglementé)
• Formalités, débours, TVA sur émoluments : environ 800 à 1 000 €
• Total estimé : 3 500 à 4 000 € au lieu de 13 000 à 14 000 € pour un particulier.

À la revente : pas d’avantage particulier

Lors de la revente, c’est l’acquéreur qui paie les frais de notaire selon le droit commun (environ 7 à 8 % sur l’ancien, environ 2 à 3 % sur le neuf avec TVA). En tant que vendeur, vous ne supportez que vos éventuels honoraires d’agence.

11. Quelles assurances pour un marchand de biens ?

L’assurance est un poste souvent sous-estimé par les débutants. Elle peut représenter entre 1 000 et 8 000 € par opération selon la nature des travaux et la durée de portage.

Assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro)

Obligatoire dès l’immatriculation de votre société. Elle couvre les dommages causés à des tiers dans l’exercice de votre activité. Budget annuel : 500 à 1 500 € selon les garanties.

Assurance multirisque immeuble (MRI)

À souscrire dès l’acquisition. Elle couvre le bien pendant toute la durée du portage : incendie, dégâts des eaux, vandalisme, catastrophes naturelles. Ne jamais rester nu sur un bien pendant les travaux. Budget : 300 à 800 € par an selon la surface et les garanties.

Dommages-Ouvrage (DO)

Obligatoire si vous faites réaliser des travaux soumis à la garantie décennale (gros œuvre, structure, étanchéité, couverture, etc.). La DO doit être souscrite avant ouverture du chantier. Elle permet à l’acquéreur d’être indemnisé rapidement en cas de sinistre décennal sans attendre les procédures judiciaires contre les entreprises. Budget : 1 500 à 6 000 € selon le montant des travaux.

Sur notre expérience, la Dommages-Ouvrage est le point sur lequel les marchands de biens débutants rechignent le plus à dépenser — et c’est pourtant la garantie qui protège leur acquéreur et donc leur réputation. Un acquéreur qui découvre qu’il n’y a pas de DO est en droit d’annuler la vente.

Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

Obligatoire uniquement si vous vendez en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Elle garantit à l’acquéreur que les travaux seront achevés même si vous faites faillite. Fournie par un établissement bancaire ou un assureur agréé. Coût : 0,5 à 1,5 % du montant des travaux.

Assurance décès-invalidité sur le prêt (ADI)

Exigée par les banques sur les crédits professionnels. Peut être souscrite via la délégation d’assurance pour réduire le coût. Budget : variable selon âge et montant du prêt, généralement 0,3 à 0,6 % du capital emprunté par an.

12. Les 5 erreurs les plus fréquentes (retour d’expérience AMB sur 26 opérations)

Erreur n°1 : Sous-estimer le budget travaux

Sur nos 26 opérations, la dérive de budget travaux a dépassé 15 % dans 9 cas sur 26. Les causes les plus fréquentes : découverte d’amiante ou de plomb non détecté lors des diagnostics initiaux (notamment dans les immeubles bretons construits entre 1945 et 1975), charpente plus dégradée que les photos ne le laissaient voir, et sous-évaluation des reprises de réseaux (électricité, plomberie).

Notre parade : nous appliquons systématiquement une provision pour aléas de 12 % minimum sur le budget travaux. Sur les biens anciens en centre-bourg breton, nous montions cette provision à 20 %.

Erreur n°2 : Mal évaluer le prix de revente

L’enthousiasme pousse à valoriser le bien au prix « haut de marché ». Or le bien sera revendu dans 12 à 18 mois, sur un marché qui peut avoir bougé. Sur deux de nos opérations entre 2021 et 2023, des baisses de marché locales ont réduit notre marge de 20 à 30 %. Nous avons dû baisser les prix de vente pour accélérer les cessions.

Notre règle : nous valuons toujours le prix de revente à 95 % de la valeur estimée, jamais à 100 %. Le 5 % restant est notre marge de sécurité face à un marché moins favorable.

Erreur n°3 : Ne pas anticiper les délais administratifs

Permis de construire, autorisation de travaux, déclaration préalable, création de lots en copropriété : chaque démarche administrative allonge le délai de portage. Sur notre troisième opération (division d’immeuble en 5 lots à Rennes), le dépôt du règlement de copropriété chez le notaire a pris 4 mois supplémentaires que nous n’avions pas anticipés. Résultat : 4 mois de frais de portage en plus, soit environ 5 000 € de coûts non budgétés.

Notre méthode : nous budgétons systématiquement 2 à 3 mois supplémentaires de portage au-delà de notre estimation initiale pour les opérations complexes.

Erreur n°4 : Ignorer le régime TVA avant de signer

Sur une opération de transformation d’un immeuble commercial en logements (Brest, 2022), nous avons tardivement réalisé que les travaux impliquaient un changement de destination qualifiant le bien comme « immeuble neuf » au sens de la TVA. Résultat : TVA sur prix total au lieu de TVA sur marge, soit une charge supplémentaire de 14 000 € que nous n’avions pas intégrée dans notre calcul initial. La marge nette finale a été divisée par deux sur cette opération.

Notre règle absolue : valider le régime TVA applicable avec notre expert-comptable avant la signature du compromis, jamais après.

Erreur n°5 : Mal qualifier les acquéreurs en phase de revente

Un acheteur qui signe une promesse sans financement solide peut rétracte à 3 semaines de la signature définitive. Sur 135 lots revendus, nous avons subi 7 rétractations ou caducités de compromis — dans 5 cas sur 7 pour des raisons de financement non abouti. Chaque rétractation signifie plusieurs mois de délai supplémentaire et des frais de portage.

Notre parade : nous exigeons désormais la simulation bancaire ou l’accord de principe avant de signer le compromis. Et nous privilégions les acquéreurs avec apport minimal de 10 % du prix d’achat documenté.

13. Exemple réel d’une opération AMB : maison à rénover en Bretagne

Voici le détail chiffré d’une opération typique de notre portefeuille — les noms et lieux exacts sont anonymisés, mais les chiffres sont représentatifs de notre expérience en Bretagne intérieure.

Présentation du bien

Maison de bourg à colombages, 110 m², 5 pièces, centre-bourg d’une commune de 3 500 habitants à 25 km de Quimper. Succession bloquée pendant 3 ans, bien non entretenu depuis 2015, toiture à reprendre partiellement, chauffage au fuel défaillant, cuisine et salle de bain hors d’usage. Diagnostic DPE : G.

Sur notre expérience, les opérations de division d’immeuble dégagent des marges absolues plus importantes (entre 30 000 € et 90 000 € de marge nette pour un immeuble bien trouvé en Bretagne) au prix d’une complexité administrative et d’un délai de portage plus longs. La rénovation-revente reste l’école idéale pour débuter.

14. Comment se former pour devenir marchand de biens ?

Nous avons dit plus haut qu’aucun diplôme n’est légalement requis. Mais nous avons aussi dit que l’absence de formation coûte cher sur le terrain. Voici les principales voies de formation disponibles en 2026.

Les livres et ressources gratuites

Il n’existe pas de « bible » unique du marchand de biens, mais quelques ouvrages font référence :

• Droit immobilier de la transaction (Dalloz) pour la base juridique ;
• Les bulletins officiels des impôts (BOFIP) pour la fiscalité — notamment les sections sur la TVA immobilière (BOI-TVA-IMM) et les droits de mutation (BOI-ENR-DMTOI) ;
• Les podcasts et chaînes YouTube de praticiens — utiles pour comprendre les logiques métier, insuffisants pour la technicité fiscale.

Les formations courtes (1 à 3 jours)

Des organismes comme l’ESPI, l’ICH ou des formateurs indépendants proposent des modules courts sur la fiscalité immobilière du professionnel, la TVA sur marge ou la création de société marchande. Prix : 500 à 1 500 € par module. Utiles pour un point précis, insuffisants pour une vue d’ensemble opérationnelle.

Les formations complètes spécialisées

Depuis 2020, plusieurs formations complètes en ligne ont émergé, animées par des marchands de biens praticiens. Leur avantage : elles combinent théorie et retours d’expérience terrain. Les éléments à vérifier avant de s’inscrire :

• Le formateur est-il un vrai marchand de biens actif, ou uniquement un formateur ?
• La formation couvre-t-elle la fiscalité (TVA sur marge, IS, frais de notaire réduits) dans le détail ?
• Y a-t-il un accompagnement ou une communauté pour les questions pratiques ?
• Des études de cas réelles sont-elles présentées, avec les vrais chiffres ?

L’accompagnement et le mentorat

Trouver un marchand de biens expérimenté prêt à accompagner vos premières opérations est probablement la formation la plus précieuse — et la plus rare. Le réseau local (chambres CCI, associations de professionnels de l’immobilier, groupes Facebook de marchands de biens) peut être un point de départ.

Questions fréquentes sur le métier de marchand de biens

Peut-on exercer l’activité de marchand de biens en parallèle d’un emploi salarié ?

Oui, sous réserve de vérifier votre contrat de travail (clause d’exclusivité). Il n’existe pas d’incompatibilité légale entre le statut de salarié et la gérance ou l’actionnariat d’une société de marchand de biens. En revanche, les banques seront attentives à votre disponibilité réelle pour gérer les opérations. De nombreux marchands de biens démarrent « en parallèle » avant de passer à temps plein après 2 ou 3 opérations réussies.

Combien de temps dure en moyenne une opération de marchand de biens ?

Sur notre expérience, la durée moyenne d’une opération va de 8 à 18 mois entre la signature du compromis d’achat et la dernière vente à un acquéreur final. Les rénovations simples (maison individuelle) se bouclent en 8 à 12 mois. Les divisions d’immeuble (création de lots, règlement de copropriété, ventes échelonnées) prennent souvent 14 à 24 mois.

Quand est-on considéré comme marchand de biens par le fisc ?

L’administration fiscale peut requalifier en marchand de biens un particulier qui effectue plusieurs opérations d’achat-revente dans un bref délai avec une intention spéculative manifeste. Il n’existe pas de seuil légal défini (ni nombre d’opérations, ni montant), mais en pratique, deux ventes immobilières avec décote et travaux dans les 3 ans suffisent souvent à déclencher une vérification. La protection la plus solide est d’exercer dans une structure dédiée dès le premier projet sérieux.

Quelle est la principale différence entre marchand de biens et promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier construit des bâtiments neufs ou réalise des opérations de grande ampleur, souvent en VEFA. Il est soumis à des obligations spécifiques (carte P, garantie financière d’achèvement, GFA). Le marchand de biens intervient principalement sur l’existant — acheter, transformer et revendre des biens déjà construits. La frontière se brouille lorsque le marchand réalise des travaux lourds assimilables à une construction neuve (voir section TVA).

Faut-il déclarer son activité de marchand de biens quelque part ?

Il n’existe pas de registre spécifique des marchands de biens. Votre activité est déclarée via l’immatriculation de votre société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), avec un objet social incluant explicitement l’achat-revente de biens immobiliers. Vous devrez également être inscrit à la TVA (régime réel normal) auprès du service des impôts des entreprises dont vous dépendez.

Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur prix total pour un immeuble neuf ?

La TVA sur marge s’applique aux biens de plus de 5 ans lorsque les travaux ne créent pas un immeuble « neuf » au sens fiscal. La TVA sur prix total s’applique aux immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans) ou rendus neufs par des travaux importants (surélévation, extension de plus de 10 %, transformation de locaux non résidentiels). Dans ce second cas, la TVA est collectée sur l’intégralité du prix de vente, mais la TVA sur les achats et travaux est récupérable en déduction.