Le métier de marchand de biens attire de nombreux entrepreneurs en raison de son fort potentiel de rentabilité. Mais combien peut-on réellement gagner en exerçant cette activité ? Entre les marges brutes, les charges et la fiscalité, il est essentiel de bien comprendre les gains possibles pour éviter les mauvaises surprises.

1. Comment se calcule le bénéfice d’un marchand de biens ?

Le revenu d’un marchand de biens provient des plus-values réalisées sur les opérations immobilières. Le calcul de la marge suit cette formule de base :

Marge brute = Prix de revente – (Prix d’achat + Coûts annexes)

Les coûts annexes incluent :

• Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement).
• Les travaux de rénovation et d’aménagement.
• Les frais financiers (intérêts d’emprunt, garanties bancaires).
• Les frais de commercialisation (agences immobilières, annonces, home staging).
• Les taxes et impôts spécifiques aux marchands de biens.

Une opération bien maîtrisée doit permettre d’obtenir une marge nette d’environ 15 à 30 % après toutes les déductions.

2. Exemple de rentabilité sur une opération

Prenons un exemple concret :

• Achat d’un bien immobilier : 200 000 €
• Frais de notaire et d’acquisition : 16 000 €
• Travaux de rénovation : 40 000 €
• Autres frais (intérêts bancaires, commercialisation, divers) : 10 000 €
• Prix de revente : 300 000 €

Marge brute : 300 000 – (200 000 + 16 000 + 40 000 + 10 000) = 34 000 €

Après imposition (impôt sur les sociétés, TVA sur la marge, CFE, etc.), le bénéfice net peut représenter environ 50 à 60 % de la marge brute, soit 17 000 à 20 000 € sur cette opération.

3. Combien peut-on gagner par an ?

Le revenu annuel d’un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs :

• Le nombre d’opérations réalisées.
• La rentabilité moyenne par opération.
• Le temps nécessaire pour vendre chaque bien.

Avec 3 à 5 opérations par an et une marge nette moyenne de 20 000 à 50 000 € par opération, un marchand de biens peut espérer un revenu annuel compris entre 60 000 et 250 000 €.

4. Facteurs influençant les revenus

Plusieurs éléments peuvent impacter la rentabilité :

• L’emplacement : Acheter dans des zones dynamiques avec une forte demande permet de sécuriser la revente.
• Le type d’opération : La rénovation lourde offre des marges plus élevées mais avec un risque plus important.
• Le financement : Un bon montage financier avec des taux d’emprunt bas augmente la rentabilité.
• Les coûts imprévus : Toujours prévoir une marge de sécurité pour les travaux et les délais de vente.

5. Quels sont les coûts et charges à anticiper ?

Un marchand de biens doit faire face à plusieurs charges :

• Impôt sur les sociétés (IS) : De 15 à 25 % selon le bénéfice.
• TVA sur la marge : Si le bien a été acheté sans TVA.
• Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Charges diverses : Assurances, comptabilité, frais bancaires.

En moyenne, 30 à 50 % du chiffre d’affaires peut partir en charges et fiscalité. Une bonne optimisation fiscale et comptable est essentielle.

6. Peut-on vivre uniquement de cette activité ?

Oui, mais cela nécessite une bonne gestion et une trésorerie suffisante. Le métier de marchand de biens est irrégulier, les revenus peuvent fluctuer d’une année à l’autre. L’idéal est d’avoir plusieurs opérations en cours et un fonds de roulement pour gérer les périodes creuses.

Conclusion

Le métier de marchand de biens peut être très lucratif, mais il demande une bonne maîtrise des coûts, des délais et de la fiscalité. Avec une bonne stratégie, il est possible de dégager un revenu confortable, souvent supérieur à celui d’un investisseur locatif classique.